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出臺專門措施 綜合分類施策多部門多地合力“保交樓”

2022-09-26

      近期,住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行等有關部門出臺專門措施,以政策性銀行專項借款的方式,支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付,目前專項工作正在緊張有序地進行中。多地政府因城施策,推動“保交樓、穩(wěn)民生”,部分停工項目開始復工。

多地設立紓困基金推動復工復產

  有關部門強調,“保交樓、穩(wěn)民生”工作堅持以人民為中心的發(fā)展思想,堅持法治化、市場化原則,壓實企業(yè)自救主體責任,落實地方政府屬地責任,切實維護購房人合法權益。

  近日,鄭州市房地產紓困基金設立運作方案對外發(fā)布,該基金規(guī)模暫定為100億元,紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目,明確了紓困項目的四種開發(fā)模式,即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產重組和保租房模式。

  在武漢,中國建設銀行擬以湖北省為試點,設立300億元的紓困基金,用于收購問題項目并改建為公租房。南寧市成立平穩(wěn)房地產基金,首期規(guī)模30億元。

  值得關注的是,除地方政府外,資產管理公司也開始加速入場。繼中國華融與陽光集團簽署紓困重組協(xié)議后,中南控股與江蘇資產8月10日宣布合作紓困。根據(jù)協(xié)議,江蘇資產或其指定主體與中南控股或其指定主體共同設立規(guī)模20億元、存續(xù)期3年的基金,用于中南控股及關聯(lián)方投資的項目合作,包括存量債務重組、現(xiàn)有項目續(xù)建等。

  此外,長城資產披露,上半年已與12家房企開展多輪對接,對意向紓困項目資產深入研判,部分項目已成功落地或批復出資;信達資產首單紓困項目也于7月成功落地。

  在各地政府、金融機構及房企合力推進之下,目前已有多個停工樓盤傳出復工消息。

多項目試水“金融機構接管+委托共建”模式

  目前,不少停工項目通過金融機構接管、債權人收購、拍賣債權、合作方托管等方式盤活,實現(xiàn)了保交樓。

  克而瑞研究中心發(fā)布調查報告顯示,恒大集團陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議,將部分城市項目剝離給信托公司,信托公司則向項目公司注入資金以保障項目后續(xù)開發(fā)建設。債權人中信集團收購了佳兆業(yè)在深圳市的4個項目、總貨值約500億元。無錫市翠竹房地產開發(fā)有限公司在阿里拍賣平臺轉讓債權,以期盡快引入投資人續(xù)建。

  業(yè)內人士認為,從實踐來看,“金融機構接管+委托共建”模式促進了問題項目的有序出清。以信達資產紓困房企的首個成功落地項目——廣州南沙“悅伴灣”為例,該項目由信達折價收購項目債權,深圳華建提供增量資金借款,信達地產進場操盤代建,對項目實行資金全封閉管理。

  在廣東廣州、云南昆明、江蘇江陰等地,金融機構也通過引入共建商來盤活停工項目。廣州百筑公司的百晟廣場是廣州市中院裁定的首例重整項目,因資金鏈斷裂被法院查封。在廣州市中院的調停下,各債權人就項目債務及償還方式達成一致,引入重啟資金,由藍綠雙城作為資產管理方負責開發(fā)續(xù)建和市場重新定位,以實現(xiàn)有品質的交付,保障了各債權人的權益。

  有關部門表示,房地產企業(yè)作為保交樓的責任主體,積極處置資產、多方籌措資金,努力完成保交樓任務。地方政府為了防范房地產企業(yè)風險外溢,切實承擔“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責任,幫助企業(yè)做好保交樓工作。目前,在各方共同努力下,各地保交樓工作取得積極進展,但仍然存在資金壓力。

  藍綠雙城控股集團董事長曹舟南表示,絕大多數(shù)紓困項目需要啟動資金,藍綠雙城已經(jīng)聯(lián)合金融機構成立了一期18億元的紓困專項基金,用于復工復產。

需綜合分類施策

  目前,各地樓盤停工原因較為復雜。除設立房地產專項紓困基金之外,多地還通過成立專班、返還土地款、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等措施,督促停工樓盤續(xù)建。

  在蘇州,停工項目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級職能部門聯(lián)合成立工作組入駐項目現(xiàn)場,督促項目盡早復工,監(jiān)督項目工程質量,落實“一樓一策一專班”。在重慶,有關部門成立房地產問題項目風險化解處置小組,安排專班跟進項目建設進度,并對項目賬戶資金封閉管理。

  “每個樓盤不一樣,具體情況實際上非常復雜,建議各地‘一樓一策’差別化處理。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為,當務之急是在短期內快速給市場與企業(yè)注入流動性,問題項目要全力盤活,首先仍需啟動資金。

  曹舟南認為,部分房企雖然現(xiàn)金流出現(xiàn)問題,但資產仍在,并非資不抵債。地方政府可以通過紓困基金回購土地,相當于政府再次收儲,房企獲得“救命錢”,達到雙贏的效果。

  一家房企負責人說,房企雖然面臨流動性壓力,但是手里依舊有大量資產,建議監(jiān)管部門鼓勵銀行開放有抵押融資,緩解房企資金困境和行業(yè)交付難題。

  有關部門表示,將堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署,牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,穩(wěn)妥實施房地產長效機制,抓緊完善相關制度和政策工具箱,探索新的發(fā)展模式,持續(xù)整頓規(guī)范房地產市場秩序,營造守法誠信、風清氣正的市場環(huán)境,因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。


本文摘自中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部


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